采购需求

一、基本情况

中共沈阳市皇姑区委办公楼坐落于沈阳市皇姑区岐山中路32号，服务面积22609平方米。

二、职责要求

1.遵守采购单位规章制度和保密规定，维护采购单位的合法权益和形象，不得借采购单位的名义做虚假和不实宣传。

2.根据合同规定或采购单位要求全面完成委托管理事项；不得将委托管理事项转给第三方。

3.保持同采购单位管理职能部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重采购单位的意见，接受采购单位的建议、监督和指导。

4.严格审核录用本物业项目劳务人员，保证特殊岗位从业人员具有法律、法规和行业规章所要求的资质、等级等证书；如调整管理人员及技术骨干，应事先与采购单位协商，并将新进人员的情况书面向采购单位通报，经采购单位同意后实施。及时调整采购单位认为不适合继续在采购单位工作的物业公司工作人员（以采购单位书面通知为准）。

5.建立从业人员考勤制度及岗前和在岗培训制度，对从业人员的工作质量、效率进行动态管理和监督。

三、物业管理项目职责范围、人数、人员要求及管理要求（共计：40人）

（一）项目管理

1.人数：1人。其中：物业经理1人。

2.职责范围：全面负责物业服务工作管理，考核物业管理工作人员绩效，做好与业主沟通和协调工作；负责建立员工手册，每日登记工作内容、事项及完成情况；积极配合业主其他工作或活动的顺利开展。负责车库管理相关保障工作。

3.人员要求：

物业经理：男女不限,年龄50周岁以下，责任心强，五官端正，气质端庄，有较强的管理能力和语言表达能力，女性身高 1.60m以上， 男性身高 1.70m以上，具备大专及以上学历，五年以上物业行业管理经验，持有物业行业项目经理资格证书（投标文件中提供证明材料复印件加盖公章）。虚心接受业主的监督、建议、评价，并对工作进行有效的改进。持有相关岗位证书(上岗前核验相关证明材料)。

4.管理标准：

（1）负责项目日常管理及工作安排；负责项目员工日常专业技能培训；负责员工队伍的监督考核。

（2）维护业主利益和形象，遵守甲方各项规章制度。

（3）物业员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨，文明服务，严格考勤。

（二）工程维修维护工作

1.人数：3人。其中：综合维修工3人。

2.职责范围：

（1）大楼电路、设施、设备维护、维修及日常保养工作。

（2）水暖、给排水系统的监护运行保养维修及节能控制工作。

（3）生活用水设备维护与管理工作。

（4）庭院、房屋、门窗、桌椅等办公楼所有设施的维修及小型工程工作。

（5）负责会议保障服务，精通会议通联设备及网络维修等技术。

（6）日常维修维护。

3.人员要求：

综合维修工：男性，60周岁以下，熟悉楼宇环境，精通各类维修工作，其中至少有2人持有特种作业操作证（电工作业）（投标文件中需提供复印件或电子证书截图加盖公章）。持有相关岗位证书（上岗前核验相关证明材料）。

4.管理标准：

（1）设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。

（2）制定临时用电管理措施与停电应急管理措施并严格执行。

（3）无火灾及安全隐患。

（4）设备、阀门管理工作正常，无跑冒滴漏。

（5）排水系统通畅，地下层无积水、浸泡。

（6）遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。

（7）制订突发事件应急处理预案。

（8）报修处理及时率100%；（夜间除外）急修接到报修后，五分钟内抵达现场；小修接到报修后，十分钟内抵达现场。

******消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。

（三）楼内外清理保洁,庭院绿化养护工作

1.人数：6人。其中：保洁员6人。

******办公室、楼层、楼道、电梯、洗手间、活动室、会议室、庭院等公共场所、庭院的卫生、物品清洁；负责会议室、门前、大厅、庭院和花草树木的管理及垃圾清运等工作。

3.人员要求：男女不限，年龄在55周岁以下。五官端正，气质端庄，责任心强，掌握保洁基本常识。持有相关岗位证书（上岗前核验相关证明材料）。

4.管理标准：

（1）保洁设施完备，并定期对地面、卫生洁具等部位进行养护；确保表面光洁、无污渍。

（2）卫生间每天随时清理，包括地面、墙面、盆台、镜面、大小便池、窗台、污水池、水笼头、棚面等；每周一次消毒，保证卫生间清洁。

（3）公共通道每天用地拖至少四次清擦地面；每天用干净的软布擦拭电器开关、踢角线；每周对各木质门进行处理、每月上蜡一次；每月对墙面进行技术处理。

（4）每周计划清理与随开随清相结合，每周对玻璃进行清擦；对痰盂进行日去污、周保养处理。

（5）保证会议室的计划与突击使用；地板每月技术处理；家具每月清洁上蜡。

（6）本委托项目范围内所有区域卫生保洁，实行标准化清洁保洁，有专人监督检查。

（7）无擅自占用和堆放杂物现象，地面无污迹、水迹、痰迹。

（8）楼宇外围无改变用途和破坏、践踏、占用现象，无纸屑、烟头、石块等杂物。

（9）垃圾日产日清、分类管理。

（10）负责冬季除雪工作。

（11）协助采购人定期开展消杀防疫工作。

5.管理目标

（1）环境绿化优美,卫生洁净、物品整洁。

（2）确保办公楼保持清新、整洁的办公环境。

（四）综合服务

1.会议服务

（1）人数：2人。其中:形象服务员1人,会议服务员1人

（2）职责范围：负责机关来访接待、各类会议、礼仪服务工作。

（3）人员要求：

会议服务员：45周岁以下，女性，身高1.65米以上，责任心强，五官端正，气质端庄，有餐饮、会议服务经验。

形象服务员：年龄25-35周岁之间，女性，身高1.65米以上，责任心强，五官端正，气质端庄，有餐饮、会议服务经验。

（4）管理标准：服务热情、礼貌、周到、责任心强、服从管理；坚守岗位，不准到无关区域乱窜、闲谈、忠于职守，勤检查；提前做好重要会议及大型活动的各项准备工作；会后及时清理，使会议室随时处于正常使用标准；负责会议室饮水、水果器具清洁消毒工作；负责会场布置工作；负责接待室来宾接待工作。

2.速录服务

（1）人数：1人。其中：速录员1人

（2）职责范围：负责会议记录工作。

（3）人员要求：男女不限，身高1.65米以上，40周岁以下。

（4）管理标准：业主对服务满意率95%以上。会议记录无错误、打字速度快速。

（五）秩序维护

1.人数：12人。其中：秩序维护员12人

******消防，确保大楼安全；负责庭院、楼内夜间巡逻（每夜巡视不少于4次）；负责室外停车场、自行车库的管理，车辆存放安全、摆放整齐,楼内外秩序良好。机关车辆出入进行登记。负责冬季除雪工作。

（1）提供全天候的安全管理和巡查服务，并负责监控室的值班工作。

（2）及时排除不安全因素，确保办公秩序的正常运转。

（3）对进入院内停车场的车辆进行查验和疏导。

（4）对进入办公楼办理事务的来访人员进行登记和引导。

（5）妥善处理区域内各类突发事件。

（6）负责管理区委大院内两部电梯的日常运行。

（7）完成其他临时性工作任务。

******消防器材、灭火救灾、救援疏散等基本知识与操作技能。具有保安员证（投标文件中需提供复印件加盖公章）。持有相关岗位证书（上岗前核验相关证明材料）。

4.管理标准：

（1）严格执行24小时值班及巡逻制度，保安人员需全面熟悉大楼及周边环境，执勤时做到文明规范、训练有素、言语得体、认真负责。巡逻需进行打卡确认，其中白班岗需上下午各巡逻一次，楼内夜间巡逻（每夜巡视不少于4次）。认真填写值班记录，在上下班交接时，应详细说明本班情况及未处理事项，重要情况需妥善处理并及时上报，严禁迟报、漏报或瞒报。

（2）车辆需按规定位置整齐摆放。进出车辆管理需井然有序，专人负责疏导，外来车辆未经许可不得随意进入，出入时需做好登记工作。

（3）负责大楼监控系统的操作，需正确使用监控设备，密切监视各区域画面，监控室内严禁无关人员逗留。未经相关部门批准，任何人不得将监控记录提供给他人。监控人员必须24小时坚守岗位，不得擅自离开操作台，确保录像完整、清晰。

（4）维护办公楼内外的公共秩序，对管辖区域内发生的刑事案件、治安案件及自然灾害事故，应及时处理并报告我局相关部门及当地公安机关，采取措施保护案发现场，协助公安机关侦查各类案件，并依法妥善处理责任范围内的其他突发事件。

（5）对来访办事人员需按规定进行实名登记，做好记录、引导及电话核实等工作。

（6）安检人员需尽职尽责，对进入大楼的大件物品及危险品进行严格检查，及时制止违规行为并上报相关领导。对携带大件物品出楼的人员，需仔细核对物品放行登记单与所带物品是否相符。

******消防设******消防档案。确保全年无火灾情况发生。

（8）熟练掌握电梯操控程序，发现故障立即上报管理部门，并及时联系专业维保单位。

（9）根据大楼特点，制定安全防范措施，在接到任何部位报警后，必须在5分钟内赶到现场（具体时间以合同为准）。

（10）冬季下雪时需确保院内车场无积雪，保证正常停车，避免因积雪路滑引发安全事故。

（六）职工食堂伙食供应工作

1.人数：14人。其中：餐厅经理1人，厨师长1人、厨师2人、主面案1人、副面案2人、水案2人、勤杂2人、洗消2人、餐厅服务员1人。

2.职责范围：

（1）负责机关职工每日早、午、两餐及部分人员晚餐的用餐；

（2）负责制定食谱并配合食堂管理员做好成本核算，做到日清、周结、月核算；

（3）负责重大节日、重要活动和各类应急任务的餐饮保障；

（4）负责机关食堂每周菜品出品、食材验收、食材检斤检质（每日配送单据由餐厅经理和厨师长签字）、库房管理、食材每日出入库登记、原材料配料等；

（5）负责食堂加工设备及其它设施卫生管理；

（6）负责食堂食品卫生安全；

（7）配合甲方对食堂日常经营管理工作的监督；

（8）负责休息日、接待餐等临时性用餐服务工作。

3.人员要求：

餐厅经理：女性，年龄45周岁以下，从事本岗位3年以上工作经验，身体健康，五官端正、无传染病和其他疾病，保证身体健康状况良好。

厨师长、厨师：男性，年龄60周岁以下，5年以上同岗位工作经验，能烹制各种菜肴并可制定菜谱，有一定的组织、管理和协调能力。持有相关岗位证书（上岗前核验相关证明材料）。

主、副面案：能够制作各种中西面点。男女不限，年龄55周岁以下，有5年以上的同岗位工作经验。持有相关岗位证书（上岗前核验相关证明材料）。

水案、勤杂、洗消：女性，年龄55周岁以下，5年以上同岗位工作经验。

餐厅服务员：年龄25-35周岁之间，女性，身高1.65米以上，五官端正、身体健康，动作利落，具有较强的服务意识，职业素养佳，政审合格。

（以上食堂伙食供应工作人员应具有健康证，上岗前查验）

4.管理标准：

（1）对厨房、餐厅均有严格的卫生管理制度和食品安全保障制度。

（2）厨具、餐具均符合国家相关卫生标准，做好菜肴留样备检工作，确保绝不发生因食物、餐具不卫生而导致用餐人员身体不良反应事件。

（3）餐饮服务人员均有健康证，并按规定做好每年组织体检工作。

（4）根据季节变换情况，制定周营养食谱，公布并严格执行，食谱要确保主副食花色、品种、营养及人体每日所需的热量。做好食堂每日早、午餐及部分人员晚餐的供应保障工作，严格按照要求确保主副食品的品种、数量质量，做到种类丰富，营养均衡，有益健康，适合大众口味。

（5）每季度做好服务质量满意度测评，根据测评情况及时调整服务方案和落实改进措施，不断提高管理服务水平。

（6）按季节提前做好各类蔬菜的腌制，储存工作。

（7）指标要求：卫生质量合格率100%；工作人员拥有健康证和年体检率100%；通过满意度测评就餐人员满意率达到90%以上。

（8）食堂卫生管理标准

① 工作人员必须按“三白四勤”（白衣、白帽、白口罩，勤理发、勤洗澡、勤换衣、勤剪指甲）标准工作，个人卫生清洁、严禁化妆；头发置于帽内，严禁在工作场所内穿拖鞋、短裤以及赤膊，不得在工作场所内吸烟；进行分餐工作时须戴口罩；

② 食品原料不新鲜不收、不用不切、不配不烧，确保食品卫生；

③ 冰箱、冰柜每天一清，每周一洗，生熟分装，摆放合理、先进先用；

④ 操作过程中禁止直接用操作工具和手品味，品味后的菜不可放回锅内；

⑤ 用具、盛器每次用后要洗净消毒，抹布、刀、砧板、配菜盆、容器等生熟必须严格分开，并有明显标志；

⑥ 配菜结束后要拖净地面，禁止在洗菜池、洗手池内清洗拖布；

⑦ 餐厅、厨房内应设置带盖的污物处理桶，并及时保洁和清理；

⑧ 开饭时有专人负责餐厅台面卫生工作；

⑨ 保持厨房地面清洁、无积水、无油垢，墙上无食物残渣和污迹；

⑩ 餐厅必须做到每周一次大扫除，每天 2 次小扫除，始终保持清洁卫生，厨房、餐厅应有防蝇防鼠设施。

（七）司驾服务

1.人数：1人。其中：司机1人

2.职责范围：负责24小时待班司驾工作。

3.人员要求：男性，年龄55周岁以下，有驾驶经验，持有B1及以上驾驶证（投标文件中提供驾驶证复印件加盖公章）。

（八）其他

1.注重节能减排，做好源控工作。

2.大型会议接待工作。

四、费用范围

投标人的投标报价为含税价（以人民币为结算单位），投标人的报价应包括为完成本项目各项服务可能发生的全部费用及投标人的利润和应交纳的税金等。包括但不限于员工各岗位工资、社会统筹五险；工会经费；服装费（包括食堂工作人员所需的水靴、一次性手套头套、套袖、口罩、围裙等）；管理费；税金、物耗费及一切风险费（风险费用包括但不限于各类意外保险等费用）等所有费用。中标人应根据采购单位要求提供服务，物业服务人员可以在政府食堂就餐，缴费标准双方协商。物业服务人员如需瓶装水、桶装水等，由中标人自行负责保障。投标报价需按照上述要求的投标事项进行报价，必须保证员工工资不低于投标人所在地规定的最新最低工资标准。如有特殊情况，供应商应在投标文件中一次性提供全部相关证明材料。

五、其他要求

1.要保证物业人员的稳定，不经业主批准不得随意更换。

2.形象服务员、会议服务员及速录员日常工作由采购单位负责。

3.中标人派驻的物业员工在上岗前必须进行培训。

4.中标人在进驻项目时，所派驻物业人员必须开具派出所无犯罪证明，同时家庭住址详细，个人资料齐全，留有备案。

5.供应商必须保障其工作人员人身安全,采购单位不承担其责任。

6.中标人签订合同，接到采购人通知后,物业全部人员必须在24 小时之内到位。组织好交接工作。保证设备运转和各项工作不中断。

7.中标人需在物业服务工作中，针对工程维运保障工作、安全保卫及监控工作、楼内外清理保洁工作，采用信息化管理措施及科技化手段来保障物业后勤服务工作。

8.如遇疫情，应全面做好疫情期间的防控工作，措施得当，保障业主单位各项工作正常运行。如遇停水、停电、停气等突发事件，应有应急预案，保障区委大院正常办公、就餐。

9.对从业人员的工作质量、效率进行动态管理和内部监督审核工作。

10.所有物业人员必须严格执行采购单位的《员工行为礼仪规范》，违反者应做罚款或辞退处理。

11.维护业主利益和形象，遵守采购单位各项规章制度。

12.物业管理员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨，文明服务，严格考勤。

13.采购人项目费用中已包含物耗费，中标人负责提供基本消耗物料，主要包括但不限于以下物品（购买数量、次数与技术参数必须满足采购人提出的服务保障标准，并由采购人对其进行审批）：

（1）保洁消耗品（垃圾袋、玻璃清、拖布、笤帚、尘撮、尘推油、芳香球、火碱、酒精、洁厕灵、消毒片、洗涤剂、百洁布、毛刷、钢丝球等）

招标后项目所需工具由中标人带入，服务期满后带走：

（1）保洁：玻璃刮、皮搋子、拖布、铲子、剪子、大扫帚、除雪锹等保洁用具。

（2）工程：水钻、电剪、电笔、铁钳、螺丝刀、扳手等工程维修用具。

（3）会务：粘毛器、水性笔、多功能壶、插排等会务用具。

14.合同履行期间发生业主重大投诉事件，造成损失的，业主有权立即终止合同，并要求物业公司赔偿相应的经济损失。

15.在工作过程中因工作失职造成物品丢失、损坏，全部照价赔偿。

16.甲乙双方应以签订合同时的最低工资标准为标准。因工作需要，甲方要求岗位人员减少，按实际减少人数计算，减少物业费。

17.采购人承担设备设施所产生的水、电、燃气等费用。

18.合同执行期内，所有服务项目包涵晚间加班、休息日、节假日等临时性服务保障，采购人不再单独支付合同金额以外的其他费用。

19.本项目不得转包。

20.采购人根据对中标物业单位按照考核细则（详见考核表）进行履约能力考核。每季度进行一次综合考核，考核双方对考核结果进行确认。采购人按照考核结果作为支付绩效费用。绩效考核满分为100分，100分为优秀，90分为合格，考核成绩达到合格线以上不扣除费用，每季度全额绩效为16400元（包含在物业整体费用内），每扣1分，扣除当期绩效246元，综合评分低于60分当期绩效全部扣除；连续两次考核低于60分，将自动终止合同至甲方重新招标生效且甲方不承担相应违约责任。

2025年（      ）季度物业服务考核表

六、项目要求

1.服务期限:自签订合同之日起一年。

2.服务地点:沈阳市皇姑区岐山中路32号，具体地点满足采购人要求。

3.付款方式：物业服务费按季度支付，每季度支付上一个季度的物业服务费，每次支付物业服务费总额的 1/4。

4.履约保证金：不收取。

5.组织验收主体：本项目的履约验收工作由采购人依法组织实施。