采购需求

一、项目概况

******办公室，******办公室，1个办公大厅，1个会议室，一个礼堂，4个厕所。

二、管理目标

1.管理规范有序,服务周到热情。

2.环境绿化优美,卫生洁净、物品整洁。

3.巡查到位，确保安全无事故。

4.设施设备维修保养良好。

5.职工食堂品类丰富，营养均衡。

6.能圆滿完成各项临时性工作。

三、职责要求

1.遵守采购单位规章制度和保密规定，维护采购单位的合法权益和形象，不得借采购单位的名义做虚假和不实宣传。

2. 根据合同规定或甲方要求全面完成委托管理事项；不得将委托管理事项转给第三方。

3.保持同采购单位管理职能部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重采购单位的意见，接受采购单位的建议、监督和指导，定期向采购单位进行民主测评及问卷调查，保证物业服务总体满意率达到95％以上，如不达标，限期15日内整改完毕。

4.严格审核录用本物业项目物业人员，保证特殊岗位从业人员具有法律、法规和行业规章所要求的资质、等级等证书；如调整管理人员及技术骨干，应事先与采购单位协商，并将新进人员的情况书面向采购单位通报，经采购单位同意后实施。

5.物业人员应维护采购单位的利益和形象，遵守采购单位各项规章制度，在日常工作中使用文明用语，着装统一，佩带明显标志，工作规范，作风严谨，文明服务，严格考勤。

6.物业人员头发要整洁，不留奇异的发型；不得披头散发，不戴夸张的头饰。上班应化淡妆，但不得浓抹脂粉、不涂有色指甲油、不抹浓香水。注意个人卫生，班前不许吃带有异味（姜葱蒜味）的食品，不得饮酒，饭后要漱口。不得随地吐痰，乱丢杂物。

7.物业人员上班时间应保证室内安静，不大声喧哗、打闹、吹口哨、唱小调、看报纸、干私活、化妆；不得敲桌椅或玩弄其他物品。要做到说话轻、走路轻、操作动作轻，保证良好氛围。

8.及时调整采购单位认为不适合继续在采购单位工作的物业公司工作人员（以采购单位书面通知为准）。

9.建立从业人员考勤制度及岗前和在岗培训制度，对从业人员的工作质量、效率进行动态管理和监督。

四、物业管理项目职责范围、人数、人员要求及管理要求（计16人）

（一）项目管理

1.人数：物业经理1人。

2.职责范围：全面负责物业服务工作管理，考核物业管理工作人员绩效，做好与业主沟通和协调工作；负责建立员工手册，每日登记工作内容、事项及完成情况；积极配合业主其他工作或活动的顺利开展。负责车库管理相关保障工作。

3.人员要求：

物业经理：男女不限,年龄50周岁以下，责任心强，五官端正，气质端庄，女性身高 1.60m以上， 男性身高 1.70m以上，五年以上物业行业管理经验，有较强的管理能力和语言表达能力，持有物业行业项目经理资格证书（开标时须在投标文件中提供证明材料复印件加盖公章）。虚心接受业主的监督、建议、评价，并对工作进行有效的改进。持有相关岗位证书(上岗前核验)。

4.管理标准：

（1）负责项目日常管理及工作安排；负责项目员工日常专业技能培训；负责员工队伍的监督考核。

（2）维护业主利益和形象，遵守甲方各项规章制度。

（3）物业员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨，文明服务，严格考勤。

（二）室内外保洁工作

1.人员配备：3人。

保洁员3人。女性，年龄55周岁以下，身体健康，五官端正，气质端庄，责任心强，掌握保洁和花卉养护识，掌握保洁基本常识。持有相关岗位证书(上岗前核验)。

2.职责范围：

******办公室、楼层、楼道、洗手间、活动室、会议室、庭院等公共场所的卫生、物品清洁；

（2）负责垃圾清运、消杀等工作；

（3）负责绿化修剪、除草、抹芽、病虫害防治、浇水、对楼内花卉养护、入冬前落叶杂草的清理及保温工作；

（4）负责冬季除雪工作。

3.职责要求：

（1）保洁设施完备，并定期对地面、卫生洁具等部位进行养护；确保表面光洁、无污渍。

（2）卫生间每天随时清理，包括地面、墙面、盆台、镜面、大小便池、窗台、污水池、水笼头、棚面等；每周一次消毒，保证卫生间清洁。

（3）公共通道每天用地拖至少四次清擦地面；每天用干净的软布擦拭电器开关、踢角线；每周对各木质门进行处理、每月上蜡一次；每月对墙面进行技术处理。

（4）每周计划清理与随开随清相结合，每周对玻璃进行清擦；对痰盂进行日去污、周保养处理。

（5）无擅自占用和堆放杂物现象，地面无污迹、水迹、痰迹。

（7）楼宇外围无改变用途和破坏、践踏、占用现象，无纸屑、烟头、石块等杂物。

（8）树冠完整，树形整齐美观，分枝点合适，主侧枝分布均匀、数量适宜，内膛不乱、通风透光，无枯枝、死杈挂树，无徒长枝立枝交叉枝，树基牢固，树体无倾斜现象，修剪科学合理。

（9）所有需要养护的植被应保证其成活率99%以上，且植被生长正常、无枯枝，草坪杂草率应<2.5%，草坪高度应<20cm。

（10）根据植被长势按时浇水、剪草、除杂草、病虫害防治，且接受校方提出的植被生长要求；病虫害观察仔细、全面，控制及时有效，用药科学，方法得当，无药害发生。

其中：

1）绿化带内杂草每半月清除一次，保证无明显的杂草；

2）对新栽绿地，早晚各浇水一次，待成活后可酌情减少浇水次数；

3）施肥、杀虫、修剪：每星期至少检查一遍，如有病虫害及时进行消杀；

4）保持绿化植物的整齐、美观，对过冬植物保存好,保证成活率；

5）对管理区域内所有植物、花草树木种类、数量及成活率进行统计、及时更新，并报送存档。

（11）中雪以下雪停后2小时内、大雪及以上雪停后4小时清理完结，达到院内及道路无积雪；垃圾应做到日产日清，及时进行消杀。

（三）秩序维护工作

1.人员配备：4人。

男性，年龄60周岁以下，身高1.70米以上，五官端正，身体健康，具备管理与协调能力。（兼职收发、更夫）。具有保安员证（投标文件中需提供复印件加盖公章）。持有相关岗位证书(上岗前核验)。

2.职责范围：

******消防，确保大楼安全；负责庭院、楼内夜间巡逻（每夜巡视不少于4次）；负责室外停车场、自行车库的管理，车辆存放安全、摆放整齐,楼内外秩序良好。机关车辆出入进行登记。负责冬季除雪工作。

（1）提供全天候的安全管理和巡查服务，并负责监控室的值班工作。

（2）及时排除不安全因素，确保办公秩序的正常运转。

（3）对进入院内停车场的车辆进行查验和疏导。

（4）对进入办公楼办理事务的来访人员进行登记和引导。

（5）妥善处理区域内各类突发事件。

（6）完成其他临时性工作任务。

3.职责要求：

（1）严格执行24小时值班及巡逻制度，保安人员需全面熟悉大楼及周边环境，执勤时做到文明规范、训练有素、言语得体、认真负责。巡逻需进行打卡确认，其中白班岗需上下午各巡逻一次，楼内夜间巡逻（每夜巡视不少于4次）。认真填写值班记录，在上下班交接时，应详细说明本班情况及未处理事项，重要情况需妥善处理并及时上报，严禁迟报、漏报或瞒报。

（2）车辆需按规定位置整齐摆放。进出车辆管理需井然有序，专人负责疏导，外来车辆未经许可不得随意进入，出入时需做好登记工作。

（3）负责大楼监控系统的操作，需正确使用监控设备，密切监视各区域画面，监控室内严禁无关人员逗留。未经相关部门批准，任何人不得将监控记录提供给他人。监控人员必须24小时坚守岗位，不得擅自离开操作台，确保录像完整、清晰。

（4）维护办公楼内外的公共秩序，对管辖区域内发生的刑事案件、治安案件及自然灾害事故，应及时处理并报告我局相关部门及当地公安机关，采取措施保护案发现场，协助公安机关侦查各类案件，并依法妥善处理责任范围内的其他突发事件。

（5）对来访办事人员需按规定进行实名登记，做好记录、引导及电话核实等工作。

（6）安检人员需尽职尽责，对进入大楼的大件物品及危险品进行严格检查，及时制止违规行为并上报相关领导。对携带大件物品出楼的人员，需仔细核对物品放行登记单与所带物品是否相符。

******消防设******消防档案。确保全年无火灾情况发生。

（8）根据大楼特点，制定安全防范措施，在接到任何部位报警后，必须在5分钟内赶到现场（具体时间以合同为准）。

（9）冬季下雪时需确保院内车场无积雪，保证正常停车，避免因积雪路滑引发安全事故。

（四）维修维护工作

1.人员配备：1人。男性，60周岁以下，熟悉楼宇环境，精通各类维修工作，持有特种作业操作证（电工作业）（投标文件中需提供复印件或电子证书截图加盖公章）。持有相关岗位证书（上岗前核验）。

2.职责范围：

负责庭院、房屋、门窗、桌椅的日常检查与维修维护。

负责机电设备、供电系统、供水系统等设施设备的日常保养检查与维修维护。

3.职责要求：

（1）制定房屋与公共设施管理养护制度和计划，坚持日常检查和定期检査相结合、计划性维护保养和及时维修相结合。确保在不影响办公的前提下开展维修养护工作，并确保人员和财产安全。

（2）严格执行房屋修缮管理标准，保证施工质量。确保房屋及公共设施维修养护实施过程中使用材料符合环保要求。

（3）专业保养工作必须由专业人员进行，保证各个系统设备的正常开通和运行。做好日常巡检、测试、记录和维护。

（4）需熟悉供电、照明等系统的容量及供电线路的进出线走向。熟悉电器设备的设置及运行使用情况等。熟悉区划位置，了解供电所属变电所、站的名称及联系办法。

（5）制定并严格落实供电运行、维修、保养制度，做到巡视检查及时细致，发现问题处理及时，做到小修不过夜、抢修及时，并积极协助采购单位做好中大修工作。

（6）做好机电设备的清洁工作，严格遵守电器设备操作规程，杜绝违章操作。

（7）发生供电事故时，应及时报告采购单位，并主动同供电部门联系，及时切断电源，迅速查明事故原因，并采取应急措施，防止事故扩大。同时全力组织配合抢修，待恢复正常后，方可离开工作现场。

（8）维修、抢修工作结束后，应主动清理工作现场的杂物，然后及时通知保洁人员进行细致清理，保持良好的工作环境。

（9）制定各类紧急情况或各专业突发事件的应急预案，要求具有可操作性，出现突发事故，严格按照预案执行。物业公司进场后，要求尽快熟悉设备，并制定对各专业设备的操作流程，任何人员均应严格按照规程操作。

（10）制定切实可行节电管理制度，有明显节能成果。

（11）熟悉自来水管网、暖气管网、下水管网的走向，了解进水阀门，计量表的具体位置及数量，及各种管网的管径阀门的规格尺寸，并可正常操作。

（12）制定并严格落实供水、用水管理制度和给排水系统设备维修保养制度，加强对给排水系统范围内的设备设施包括管网、水泵、水箱、水池、化粪池、水井、阀门等的日常检査工作，确保给排水系统正常、安全运行。

（13）做好给排水设备的清洁工作，杜绝跑、冒、滴、漏现象发生，做到运行设备安全稳定运行，备用设备随时可投入运行。

（14）发生停水、跑水或其他事故时迅速查明原因，并采取措施，组织维修。若无法维修应及时上报，并积极协助，待维修结束恢复正常后，方可离开工作现场。

（15）供暖期前，应协助供暖公司进行检修，为做好来年的供暖工作提前做好准备。供暖期间，要坚守工作岗位，认真巡视检查，发现问题及时处理，并做好记录，如发生事故时，要全力以赴组织抢修，待恢复正常后方可离开现场。

（16）水电设备等更换物件由采购单位提供，及时提出配件更换申请。

（五）会议服务工作

1.速录服务

速录员1人。男女不限，年龄40周岁以下，女性身高160cm以上，男性身高170cm以上，五官端正，具有较强的语言表达能力，电脑操作能力较强，打字快，思维能力强，负责会议记录等文字保障，经采购单位面试合格后方能上岗，持有相关岗位证书（上岗前核验）。

2.职责范围：负责与业主沟通及日常项目工作安排、管理、培训及监督管理工作；负责会议记录、会议服务、接待及信件、报刊发放工作，负责提供便民服务。

3.职责要求：

（1）做好接听、转接电话；接待来访人员；

（2）做好本项目的文秘、信息、机要和工作，做好相关档案收集、整理工作；

（3）做好本项目相关公文、信件、邮件、报刊杂志的分送及传真件的收发工作；

（4）做好本项目各类会议的现场记录，保证会议内容的完整及准确，整理会议记录，形成会议纪要，并为相关部门提供参考；

（5）负责各类文档的整理及分类，为本项目提供重要资料支持。

（六）内勤服务

1.人员配备：1人：男性，年龄40周岁以下，身体健康，熟练掌握办公软件及会议设备的操作流程，有较强的执行力。

2.岗位职责：协助采购人做好文件取送工作，进行会议保障工作。采购人临时交代的其他工作等。

（七）餐饮服务工作

1.人员配备：5人，其中

厨师1人：男性，年龄55周岁以下，身体健康，从事本岗位3年以上工作经验，五官端正、无传染病和其他疾病，保证身体健康状况良好，须持有中式烹调师技能证书或厨师证（中级及以上）（投标文件中需提供复印件加盖公章）。持有相关岗位证书（上岗前核验）。

面案1人：男女不限，年龄在55周岁以下，从事本岗位3年以上工作经验，能制作各种面点。

水案：男女不限，55周岁以下，5年以上同岗位工作经验。

勤杂1人：男女不限，55周岁以下，5年以上同岗位工作经验。

餐厅服务员1人：女性，45周岁以下，身高160CM以上，有同岗位服务经验。

2.职责范围：

（1）负责机关职工每日早、午、两餐的用餐；

（2）负责制定食谱并配合食堂管理员做好成本核算，做到日清、周结、月核算；

（3）负责重大节日、重要活动和各类应急任务的餐饮保障；

（4）负责机关食堂每周菜品出品、食材验收、食材检斤检质（每日配送单据由厨师和物业经理签字）、库房管理、食材每日出入库登记、原材料配料等；

（5）负责食堂加工设备及其它设施卫生管理；

（6）负责食堂食品卫生安全；

（7）配合甲方对食堂日常经营管理工作的监督；

（8）负责临时性用餐服务工作。

3.职责要求：

（1）应有让职工满意的服务技艺、流畅的食堂管理、热情的服务态度、洁净的餐厅布置。

（2）物业公司选聘厨艺精湛的厨师和面案，要根据营养需要科学配餐，合理调剂饮食结构。

（3）要定期做好服务人员技能培训，保证厨房用具的卫生，保证餐具随时清洁消毒。

（4）定期组织餐厅服务人员身体检查，培养员工树立良好职业道德和健康意识，讲究个人卫生，操作时按照要求着装，杜绝传染病的传播。

（5）食品制作、食品质量和食品卫生应严格监控，有详细严谨的工作流程和规章制度，确保餐厅工作正常运转。

（6）食堂内餐盘、餐碟、碗筷等餐具按要求整齐摆放，就餐人员用餐后，应及时清桌撤台，擦拭干净。

（7）按季节提前做好各类蔬菜的腌制，储存工作。

（8）食堂卫生管理标准。

① 工作人员必须按“三白四勤”（白衣、白帽、白口罩，勤理发、勤洗澡、勤换衣、勤剪指甲）标准工作，个人卫生清洁、严禁化妆；头发置于帽内，严禁在工作场所内穿拖鞋、短裤以及赤膊，不得在工作场所内吸烟；进行分餐工作时须戴口罩；

② 食品原料不新鲜不收、不用不切、不配不烧，确保食品卫生；

③ 冰箱、冰柜每天一清，每周一洗，生熟分装，摆放合理、先进先用；

④ 操作过程中禁止直接用操作工具和手品味，品味后的菜不可放回锅内；

⑤ 用具、盛器每次用后要洗净消毒，抹布、刀、砧板、配菜盆、容器等生熟必须严格分开，并有明显标志；

⑥ 配菜结束后要拖净地面，禁止在洗菜池、洗手池内清洗拖布；

⑦ 餐厅、厨房内应设置带盖的污物处理桶，并及时保洁和清理；

⑧ 开饭时有专人负责餐厅台面卫生工作；

⑨ 保持厨房地面清洁、无积水、无油垢，墙上无食物残渣和污迹；

⑩ 餐厅必须做到每周一次大扫除，每天 2 次小扫除，始终保持清洁卫生，厨房、餐厅应有防蝇防鼠设施。

五、费用范围

投标人的投标报价为含税价（以人民币为结算单位），投标人的报价应包括为完成本项目各项服务可能发生的全部费用及投标人的利润和应交纳的税金等。包括但不限于员工各岗位工资、社会统筹五险；工会经费；服装费（包括食堂工作人员所需的水靴、一次性手套头套、套袖、口罩、围裙等）；管理费；税金、物耗费及一切风险费（风险费用包括但不限于各类意外保险等费用）等所有费用。中标人应根据采购单位要求提供服务，物业服务人员可以在政府食堂就餐，缴费标准双方协商。物业服务人员如需瓶装水、桶装水等，由中标人自行负责保障。投标报价需按照上述要求的投标事项进行报价，必须保证员工工资不低于投标人所在地规定的最新最低工资标准。如有特殊情况，供应商应在投标文件中一次性提供全部相关证明材料。六、其他要求

1.要保证物业人员的稳定，不经业主批准不得随意更换。

2.速录员日常工作由采购单位负责。

3.中标人派驻的物业员工在上岗前必须进行培训。

4.中标人在进驻项目时，所派驻物业人员必须开具派出所无犯罪证明，同时家庭住址详细，个人资料齐全，留有备案。

5.中标人必须保障其工作人员人身安全,采购单位不承担其责任。

6.中标人签订合同，接到采购人通知后,物业全部人员必须在24 小时之内到位。组织好交接工作。保证设备运转和各项工作不中断。

7.中标人需在物业服务工作中，针对工程维运保障工作、安全保卫及监控工作、楼内外清理保洁工作，采用信息化管理措施及科技化手段来保障物业后勤服务工作。

8.如遇疫情，应全面做好疫情期间的防控工作，措施得当，保障业主单位各项工作正常运行。如遇停水、停电、停气等突发事件，应有应急预案，保障区政协正常办公、就餐。

9.对从业人员的工作质量、效率进行动态管理和内部监督审核工作。

10.所有物业人员必须严格执行采购单位的《员工行为礼仪规范》，违反者应做罚款或辞退处理。

11.维护业主利益和形象，遵守采购单位各项规章制度。

12.物业管理员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨，文明服务，严格考勤。

13.采购人项目费用中已包含物耗费，中标人负责提供基本消耗物料，主要包括但不限于以下物品（购买数量、次数与技术参数必须满足采购人提出的服务保障标准，并由采购人对其进行审批）：

（1）保洁消耗品（垃圾袋、玻璃清、拖布、笤帚、尘撮、尘推油、芳香球、火碱、酒精、洁厕灵、消毒片、洗涤剂、百洁布、毛刷、钢丝球等）

招标后项目所需工具由中标人带入，服务期满后带走：

（1）保洁：玻璃刮、皮搋子、拖布、铲子、剪子、大扫帚、除雪锹等保洁用具。

（2）工程：水钻、电剪、电笔、铁钳、螺丝刀、扳手等工程维修用具。

（3）会务：粘毛器、水性笔、多功能壶、插排等会务用具。

14.合同履行期间发生业主重大投诉事件，造成损失的，业主有权立即终止合同，并要求物业公司赔偿相应的经济损失。

15.在工作过程中因工作失职造成物品丢失、损坏，全部照价赔偿。

16.甲乙双方应以签订合同时的最低工资标准为标准。因工作需要，甲方要求岗位人员减少，按实际减少人数计算，减少物业费。

17.采购人承担设备设施所产生的水、电、燃气等费用。

18.合同执行期内，所有服务项目包涵晚间加班、休息日、节假日等临时性服务保障，采购人不再单独支付合同金额以外的其他费用。

19.本项目不得转包。

20.采购人根据对中标物业单位按照考核细则（详见考核表）进行履约能力考核。每季度进行一次综合考核，考核双方对考核结果进行确认。采购人按照考核结果作为支付绩效费用。绩效考核满分为100分，100分为优秀，90分为合格，考核成绩达到合格线以上不扣除费用，每季度全额绩效为7200元（包含在物业整体费用内），低于90分的，每扣1分，扣除当期绩效108元，综合评分低于60分当期绩效全部扣除；连续两次考核低于60分，将自动终止合同至甲方重新招标生效且甲方不承担相应违约责任。

2025年（      ）季度物业服务考核表

七、项目要求

1.服务期限:自签订合同之日起一年。

2.服务地点:皇姑区庐山路3号、皇姑区庐山路10号。

3.付款方式：物业服务费按季度支付，每季度支付上一个季度的物业服务费，每次支付物业服务费总额的 1/4。

4.履约保证金：不收取。

5.组织验收主体：本项目的履约验收工作由采购人依法组织实施。